‘Digital twin’-technologie: waarom dit zo belangrijk is voor vastgoed

Hoewel digital twins geen nieuw concept zijn, werden ze pas in 2017 een van de populairste strategische technologietrends. De opmars van het Internet of Things heeft de ‘digital twin’-technologie in vastgoed pas écht kostenefficiënt gemaakt, waardoor dit nu een van de meest veelbelovende evoluties in de vastgoedwereld is. Maar wat is een digital twin nu eigenlijk?

Digitale vastgoedtweeling

Een digital twin is een virtuele replica van een fysiek object of systeem tijdens de volledige levenscyclus ervan. In de bouwwereld zijn digital twins de natuurlijke opvolger van Building Information Modeling (BIM), de digitale weergave van de ‘as-builtomgeving’. BIM is de fundering waarop digital twins voor vastgoed worden gebouwd.

Vooral dankzij de explosie aan realtimegegevens van sensoren zijn de nieuwere BIM-modellen dynamische, moderne ’tweelingen’ die het werkelijke gedrag van gebouwen tijdens hun volledige levenscyclus nabootsen. En het model houdt niet alleen rekening met fysieke factoren: ook de bezetting en het gebruik, de bewonerservaring, de economische efficiëntie, de milieu-impact en het verband met andere gebouwen in een infrastructuursysteem geeft de digital twin moeiteloos weer. Naarmate er meer en complexere gegevens beschikbaar worden, zijn datawetenschappen en AI steeds belangrijker als instrument om alle informatiestukjes met elkaar te verbinden en te interpreteren.

Volwassenheid van digital twins

Als mensen het over digital twins hebben, lijkt het wel alsof iedereen het begrip anders interpreteert. Wat we niet mogen vergeten, is dat er voor digital twins een volwassenheidscurve bestaat. Er zijn dan ook verschillende soorten, van basismodellen tot slimme en autonome modellen. Ter illustratie bekijken we enkele use cases en voordelen van drie complexiteitsniveaus.

1 – De basistwin: een gedetailleerde digitale kopie

Al in de jaren 1960 bouwde NASA fysieke kopieën van ruimtevaartuigen op de begane grond die exact hetzelfde systeem bevatten als hun ‘broer’ in de ruimte. Met behulp van die modellen kon de ruimtevaartorganisatie problemen simuleren en op afstand oplossen. De basisversie van een digital twin lijkt hierop, maar in plaats van fysieke worden er nu virtuele kopieën gebruikt. Die kopieën worden regelmatig geüpdatet en bieden betrouwbare ruimte- en assetgegevens die op afstand kunnen worden geraadpleegd.

Men gebruikt basistwins vaak voor het technische onderhoud en operationele werkzaamheden in gebouwen. Ze verbeteren niet alleen de productiviteit, maar helpen ook tijd te winnen doordat de medewerkers snel de informatie vinden die ze nodig hebben. Bovendien verbeteren ze het assetbeheer, verminderen ze de kosten die met storingen gepaard gaan en stellen ze mensen in staat om beter geïnformeerde beslissingen te nemen.

2 – Smart twin: bijgewerkt met realtime-invoer

Tegenwoordig zijn echte digital twins (bijna) realtime met hun fysieke broer verbonden. Als er iets verandert in de fysieke helft van de tweeling, is dit vrijwel meteen in het digitale model te zien dankzij geavanceerde IoT-apparaten en sensoren. Daardoor is de reactietijd veel korter en de productiviteit hoger.

Dit soort twin is meestal bedoeld om de gebouwomgeving voor de gebruikers te verbeteren. De smart twin gebruikt granulaire, gedetailleerde gegevenssets om analyses en simulaties uit te voeren die de gebruikerservaring optimaliseren, de energie-efficiëntie verbeteren en de benodigde ruimte verkleinen. Afhankelijk van de locatie van het gebouw en het huurtype kan dit een enorme kostenbesparing opleveren voor de huurders.

Talloze kantoormedewerkers zijn niet van plan om na de pandemie weer voltijds op kantoor te gaan werken. Bedrijven zullen dus minder grondoppervlakte nodig hebben en uitbaters van commercieel vastgoed zullen hun best moeten doen om huurders aan te trekken én te behouden. Om bij eindgebruikers en huurders beter in de smaak te vallen (en investeerders en eigenaren meer waarde te bieden), moeten gebouwen dus steeds responsiever worden. Door de livegegevens uit een smart twin slim in te zetten, worden ze des te aantrekkelijker op de steeds competitievere vastgoedmarkt.

3 – Autonome twin: effect in twee richtingen

Bij een autonome twin loopt de link tussen de fysieke en de digitale tweeling in twee richtingen. Het digitale model kan veranderingen in het fysieke gebouw teweegbrengen, en die wijzigingen worden op hun beurt in de virtuele kopie geregistreerd. Bijvoorbeeld: de twin detecteert dat een bepaalde temperatuurdrempel wordt overschreden en schakelt het aircosysteem in. Zodra het in de ruimte frisser is, registreert het model de lagere temperatuur en krijgt het aircosysteem de instructie deze temperatuur aan te houden. De digital twin en zijn fysieke evenbeeld werken naadloos samen om het gebouw zo comfortabel mogelijk te laten aanvoelen voor de bewoners. Bidirectionele twins met AI kunnen tot volledig autonome gebouwen leiden die de omstandigheden voor de bewoners steeds optimaal houden.

Bedrijfscasus

Momenteel ligt de makkelijke winst voor digital twins vooral op het vlak van voorspellend onderhoud en energie-efficiëntie. Maar ik ben ervan overtuigd dat de échte meerwaarde van digital twins pas na verloop van tijd duidelijk zal worden: ze tillen de bewonerservaring namelijk naar een hoger niveau. Autonome digital twins met zelflerende algoritmen en talloze datapunten worden steeds beter in het voorspellen wat bewoners willen, waardoor ze uiteindelijk de optimale situatie standaard en automatisch kunnen realiseren. Gepersonaliseerde omgevingen en aanbevelingen maken de ervaring in het gebouw nog aangenamer. Techbedrijven zoals Google, Amazon en Spotify weten al dat gepersonaliseerde producten beter scoren dan standaardproducten. Uiteindelijk zullen smart digital twins ook in gebouwen een persoonlijkere ervaring mogelijk maken.

Het ziet ernaar uit dat digital twins ook zelf waardevolle assets zullen worden. De gegevens die digital twins kunnen verzamelen over de levenscyclus van gebouwen, zijn ongelooflijk nuttig voor eigenaren en uitbaters van gebouwen. Maar net zo goed voor architecten, planners en bouwbedrijven in andere fasen van de levenscyclus. Bijvoorbeeld: aan de hand van de gebruiksgegevens van gebouwen kunnen ontwerpers en architecten het design verbeteren, want ze zien precies hoe het gebouw werkelijk wordt gebruikt (tegenover hoe zij denken dat het zal worden gebruikt). Zo ontstaat een positieve cyclus van feedback waarin de beste resultaten als input voor (parametrisch) design kunnen dienen.