Nyckeltal är mått för att utvärdera underhållsåtgärdernas effektivitet oberoende av vilken utrustning som underhåll behöver utföras på. Dessa nyckeltal gör det möjligt för oss att bättre förstå effekterna av åtgärder över tid, att fastställa vilka typer av drift som fungerar bäst och att definiera områden för förbättring och optimering. Även om vissa av dessa saker kan följas upp i Excel är det enklare och effektivare att följa upp underhållsnyckeltal genom att använda en kraftfull CMMS-lösning.
Nyckeltalen kan vara olika beroende på vilken sektor det gäller, men principen för indikatorerna är densamma för underhåll av alla typer av utrustning.
Allmänna principer för ett nyckeltal
I allmänhet bör ett nyckeltal ha följande egenskaper:
- Mätbart.
- Begripligt, möjligt att dela med andra tjänster och kunna förstås av alla berörda parter.
- Möjligt att justera enligt den definierade handlingsplanen.
Vilka är de sex huvudsakliga nyckeltalen för underhåll?
Underhåll är en serviceaktivitet som motsvarar ett visst antal specifika behov och kräver sakkunskaper, särskilt för byggnadsunderhåll. För utvärdering av åtgärder för att hålla installationer i gott skick för användarna finns följande sex huvudsakliga resultatindikatorer:
- Responstid.
- Åtgärdstid.
- Grad av förebyggande underhåll.
- Förhållandet mellan korrigerande underhåll och förebyggande underhåll.
- Restid.
- Tidsåtgång för åtgärder.
Det är mycket viktigt att relatera dessa indikatorer till de byggnader eller den utrustning som underhåll ska utföras på för att det ska gå att förbättra underhållsgruppernas resultat och förstå skillnaderna. Dessutom är det viktigt att följa deras utveckling över tid.
Se också: Bör du använda en CMMS-tillämpning eller Excel för att hantera underhållet?
Responstid
Responstiden är tiden mellan skapandet av en underhållsbegäran och åtgärden på fältet. Detta intervall är ett nyckeltal för ett företags förmåga att organisera sina underhållsgrupper och hantera deras scheman.
För maximal effektivitet måste företaget snabbt kunna mobilisera de nödvändiga resurserna för att åtgärda ett fel, en skada eller ett haveri.
För att det ska gå att bedöma detta nyckeltal och organisera grupperna så bra som möjligt kan CMMS-mjukvara vara mycket användbar, eftersom den gör det möjligt för teknikerna att systematiskt registrera sin åtgärdstid. Dessutom förbättrar detta verktyg resultatet genom att förenkla deras arbetsuppgift på fältet. Det gör det också möjligt för chefer att spåra de uppgifter teknikerna arbetar med, deras uppskattade varaktighet och deras prioritetsnivå för att förbättra organiserandet av grupperna.
Åtgärdstid
Åtgärdstiden är den genomsnittliga tid det tar att reparera eller återställa installationer till fungerande skick. Den består av steg för meddelande, diagnos, reparation, kö, testning o.s.v. Åtgärdstiden är därför en indikator på ett företags förmåga att reagera på och lösa ett problem.
Täckningsgrad för förebyggande underhåll
Förebyggande underhåll gör det möjligt att utföra planerade åtgärder innan problem uppstår. Täckningsgraden för förebyggande underhåll är den andel planerade åtgärder som utförs under en viss period.
Se också: Betydelsen av CMMS i förebyggande underhåll
Förhållande mellan avhjälpande och förebyggande åtgärder
De flesta underhållsansvariga strävar efter att öka andelen förebyggande underhåll i förhållande till korrigerande underhåll, eftersom det oftast är effektivare för tillgångars produktivitet och förhindrar att installationer är ur drift under en period.
Därför är förhållandet mellan avhjälpande och förebyggande åtgärder ett av de viktigaste nyckeltalen. Målet är att förutse funktionsfel och minimera förlorad tid på grund av oförutsedda händelser.
Se också: CMMS för korrigerande underhåll
Andra nyckeltal för underhåll
Andra nyckeltal som används för industriellt underhåll kan också vara användbara för underhållet av vissa byggnader.
Underhållets effektivitet
Två nyckeltal för bedömning av underhållets effektivitet är MTBF och MTTR.
MTBF (Mean Time Between Failure)
MTBF (Mean Time Between Failures, genomsnittlig tid mellan fel) gör det möjligt för oss att fastställa om tiden mellan två haverier eller funktionsfel på utrustning tenderar att öka eller minska. Om MTBF ökar betyder det att utrustningen blir alltmer tillförlitlig och därmed att underhållet är effektivare.
MTTR (Mean Time To Repair)
MTTR (Mean Time To Repair, genomsnittlig tid för reparation) syftar till att fastställa avbrottstiden för en installation när den omfattas av ett haveri eller ett fel. Ju kortare MTTR desto effektivare underhåll.
Hitta den mest utsatta utrustningen med nyckeltal för underhåll
Vissa nyckeltal gör det möjligt för oss att hitta de installationer som orsakar mest underhållsproblem, så att vi kan ägna extra omsorg åt dem eller justera de processer där de ingår.
OEE
Nyckeltalet OEE, eller Overall Equipment Effectiveness, utrustningens totala effektivitet, används ofta av underhållsansvariga. Det anger antalet haverier för en installation och den tid som ägnats åt underhåll av den.
OEE (calculation example) förbättrar underhållet av en byggnad genom utveckling av det förebyggande underhållet av den utrustning som ger de största underhållsproblemen.
Underhållskostnader per utrustning eller byggnad
Detta nyckeltal kan verka självklart men är ändå värt att nämna. Underhållskostnaden per utrustning, som i allmänhet beräknas varje år, inkluderar alla kostnader som krävs för dess underhåll:
- Arbetskostnader.
- Reservdelar som används.
- Indirekta kostnader (till exempel på grund av driftavbrott).
Detta nyckeltal gör det möjligt för oss att snabbt beräkna möjlig ROI för ny utrustning genom jämförelse av denna med den nuvarande kostnaden för den utrustning som används.
Diagnostikträd för fel
Ett diagnostikträd är ett verktyg som används av underhållsgrupper för att identifiera de möjliga orsakerna till ett fel och de potentiella lösningarna för att åtgärda det. Med hjälp av historikposterna i åtgärdsrapporter skapas en trädstruktur med alla påträffade problem, deras möjliga orsaker och de tillämpliga avhjälpande åtgärderna. Med tiden blir detta ett viktigt diagnostikverktyg för tekniker.
FMECA-studier
FMECA-studier (Failure Mode, Effects, and Criticality Analysis, analys av allvarligheten av feltillstånd och -orsaker) gör det möjligt att beräkna allvarlighetsgraden för varje samband mellan problem, orsak och åtgärd, baserat på underhållshistoriken för varje utrustningsenhet. I denna formel beaktas flera parametrar, såsom utrustningens driftavbrott, återkommande problem eller spårbarhet för haverier. FMECA-nyckeltalet gör det möjligt för underhållstekniker att fokusera på de viktigaste problemen.
Övervakning av driftavbrott eller immobilisering
Med hjälp av detta nyckeltal går det att bedöma den tid under vilken en installation eller en byggnad är oanvändbar.
Övervakning av lagerhantering
Liksom för alla installationer inbegriper underhållet av en byggnad att det finns ett lager av reservdelar för att göra de byten som behövs. Med lagerövervakning går det att följa omsättningen på dessa delar och undvika lagerbrist genom att förutse framtida behov.
Genom spårning av åtgärdshistoriken går det att identifiera de delar som behöver beställas till lagret baserat på leverantörernas normala leveranstider och hur ofta reservdelar används. Detta gör det också möjligt för oss att definiera tröskelvärden för minsta kvantitet och påfyllning för att säkerställa att det alltid finns en tillräcklig mängd i lager.
Dessutom gör detta underhållsnyckeltal det möjligt att identifiera outnyttjade och därmed överflödiga lagervaror och att utvärdera lagret när som helst för att undvika onödiga svängningar.
Hur ska du övervaka dina nyckeltal för underhåll?
Vissa underhållsnyckeltal kan följas upp i Excel. Förändringar i data över tid kan granskas i kalkylblad, men detta är en ganska arbetskrävande uppgift.
Det rekommenderas därför starkt att använda CMMS-mjukvara utformad för fastighetsändamål för att enkelt och exakt övervaka underhållsnyckeltalen för en byggnad. Moderna verktyg såsom Spacewells lösningar är användarvänliga och främjar detaljerad analys och delning av nyckeltal för effektivare underhållshantering.
